山林は広大な土地であり、宅地とは異なる特有のルールや注意点があります。山林売買をスムーズに進め、トラブルを避けるためには、事前にしっかりと準備しておくことが重要です。
本記事では、北海道の山林事情に詳しい山の専門家「ハピネスウッドバンク」が、山林売買の基本的な方法から、手続きの流れ、税金、必要書類、トラブル対策まで、山林売買を成功させるために必要な情報をまとめて解説します。
ご紹介するポイントを押さえることで、安心してスムーズな山林売買を実現することができます。ぜひ最後までお読みいただき、山林売買を成功させましょう！
この記事の目次
山林売買の方法
山林売買には、大きく分けて2つの方法があります。
1. 専門業者に依頼する方法
山林売買に精通した専門業者に依頼することで、買い手探しから契約書作成、登記申請まで、すべての工程を任せることができます。専門家のサポートを受けられるため、安心して取引を進められるのがメリットです。
2. 自ら買い手を探す方法
インターネットや森林組合などを活用して、自ら買い手を探す方法です。仲介手数料を節約できるというメリットがありますが、山林売買の経験がない場合は、買い手探しや契約交渉に時間がかかったり、トラブルに巻き込まれるリスクがあります。
不要なトラブル回避のために山林売買は業者に依頼するのがおすすめ
山林売買は、一般的な不動産売買とは異なり、複雑な手続きや専門知識が必要となるため、多くの場合、トラブルが発生しやすいと言われています。
そこで、不要なトラブルを回避するために、山林売買は専門業者に依頼することを強くおすすめします。
専門業者に依頼するべき理由は以下の通りです。
1.豊富な経験と知識に基づいたサポートを受けられる
山林売買に精通した業者であれば、買い手探しから価格交渉、契約書の作成まで、すべての工程をスムーズに進めることができます。
2.時間と労力を節約できる
個人で売買を行う場合、買い手探しや書類作成など、多くの時間と労力が必要となります。しかし、業者に依頼すれば、これらの負担を軽減することができます。
3.トラブル発生時の対応を任せることができる
山林売買では、境界トラブルや法令違反など、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。しかし、業者に依頼すれば、これらのトラブル発生時の対応も任せることができます。
山林売買は、専門知識が必要な複雑な取引です。不要なトラブルを回避するためにも、信頼できる業者を選ぶことで、安心してスムーズな山林売買を実現することができます。
山林売買のお問い合わせはこちらから山林売買の手続きの流れ
ここでは、山林売買の手続きの流れについて、山林を売りたい場合と、山林を買いたい場合に分けてそれぞれ見ていきましょう。
山林を売りたい場合
山林を売りたい場合の一般的な手続きの流れは以下の通りです。
1.登記簿謄本または固定資産税の通知書の準備
売却を検討する山林の登記簿謄本または固定資産税の通知書を準備します。
2.査定依頼
準備した書類をもとに、山林仲介業者または不動産業者などに査定を依頼します。
3.現地調査と査定金額の確定
査定業者は、現地調査を行い、山林の状況や特性を考慮して査定金額を確定します。
4.査定価格提示
査定業者は適正な査定価格を提示します。もし提示された価格に納得できれば、売買契約に進みます。
5.売買契約締結
売主と買主が合意し、売買契約を締結します。この段階で売却日程の調整や必要書類の準備が行われます。
6.引き渡し
契約条件に従って、引き渡し手続きが行われます。売主は代金を受領し、山林の引き渡しを行います。
7.手続き完了
代金の受領と山林の引き渡しが完了したら、売却手続きは終了となります。
山林を買いたい場合
山林を買いたい場合の一般的な手続きの流れは以下の通りです。
1.山林を探す
山林仲介業者や不動産業者、森林組合等で、自分の目的や希望に合った山林を探します。これらの機関や組織は、適切な物件を見つけるのに役立ちます。
2.物件資料を取り寄せる
お気に入りの山林物件が見つかったら、山林仲介業者や不動産業者から物件資料を取り寄せます。これには、土地の詳細や特性が記載された情報が含まれます。
3.現地調査を行う
物件資料をもとに、実際に現地を訪れて調査を行います。地形や立木の種類、接道の有無などを調べ、物件の状態や特性を確認します。
4.申込金と買付証明書の提出
購入を決定したら、まず申込金を支払い、その後買付証明書を提出します。これにより、購入意思が確認されます。
5.契約準備と引渡し日の決定
引き渡し日を決めて、契約時に必要な書類を準備します。これには、売買契約書や残代金の支払い準備などが含まれます。
6.契約手続きの実施と登記移転申請
引渡し日に契約書を交わし、残りの代金を支払って引き渡しを完了させます。また、この段階で登記移転を申請します。
7.税金の支払いと所有者届出
不動産取得税を支払い、森林の土地の所有者届出を行います。これにより、所有権の移転が法的に確定します。
山林の相場
山林の林地は、大きく4種類に分けられ、それぞれの相場は以下の通りです。
ただし、物件によって値段は異なるため、あくまで目安として押さえておきましょう。
| 名称 | 特徴 | 価格相場 |
|---|---|---|
| 都市近郊林地 | 市街地の近くにある山林 | 約1,000～5,000円/㎡ |
| 農村林地 | 農村集落の周辺の山林 | 約300～500円/㎡ |
| 林業本場林地 | 林業のための山林 | 約100～300円/㎡ |
| 山村奥地林地 | 山奥にある山林 | 約50～150円/㎡ |
このほかにも、山林の価格は、一般的な不動産とは異なり、様々な要素によって大きく左右されます。
まず山林の面積、立木の種類や量によっては、スギやヒノキなどの高価な木材が多い山林ほど価格が高くなります。
また、住宅地や、商業地があるなどの山林の周辺環境や、市街地からのアクセスも価格に影響を与える要素の一つです。
近年はキャンプブームなどの影響により、川が近くにあったり、自然が豊かな山林も人気を集めている傾向にあります。
山林売買の税金
山林を売却して利益が出た場合、所得税と住民税が課税されます。山林の売却方法は大きく2つあり、それぞれ異なる税金計算方法が適用されます。
土地の譲渡「譲渡所得」
山林を土地として売却する場合は、「譲渡所得」として課税されます。譲渡所得は、以下の式で計算されます。
譲渡所得 = 山林の売却収入 – (取得費用 + 売却費用)
取得費用が不明な場合は、売却収入の5%を概算取得費として使用できます。
さらに、譲渡所得に対して、所有期間によって異なる税率が課されます。
| 所有期間 | 所得の種類 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|---|
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% |
参照：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
立木の売却「山林所得」
山林の立木を伐採して譲渡したり、立木のまま譲渡する場合は、「山林所得」として課税されます。ただし、5年以内に取得した山林の譲渡は事業所得、または雑所得になります。
山林所得は、以下の式で計算されます。
山林所得 = 立木等の売却収入 – 必要経費 – 特別控除額 (最大50万円)
必要経費には、伐採費用や運搬費用などが含まれます。
山林所得に対しては、「5分5乗方式」と呼ばれる方法で税金が計算されます。
山林所得 × 5分の1 × 税率 × 5 = 山林所得税
税率は所得金額によって5%から45%まであります。
山林売買で必要な書類
山林の査定額を算出する際には、主に以下の5つの書類が必要となります。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税の課税明細書
- 公図
- 地盤図
- 森林情報（森林簿、森林計画図）
これらの書類と情報は、山林売却の際に必要となるだけでなく、山林の管理や活用にも役立ちます。事前にしっかりと準備しておきましょう。
1. 登記事項証明書（登記簿謄本）
登記事項証明書は、土地の地番、地目、地積などの情報を詳しく記載した書類です。山林の所有権を証明するものであり、売買契約の締結や所有権移転登記申請に必要となります。最寄りの法務局で取得できます。
2. 固定資産税の課税明細書
山林所有者は固定資産税を納める義務があり、毎年役所から固定資産税の課税明細書が送付されます。山林の評価額や課税額などが記載されており、売却価格の参考になります。紛失してしまった場合は、自治体で名寄帳の写しを取得できます。
3. 公図
公図は、登記所で取得できる土地の区画と地番を示した図面です。山林の形や場所を把握するために必要です。登記簿謄本と合わせて、山林の正確な位置を確認できます。
4. 地盤図
地盤図は、地質の状況をマップ形式で示した図です。地質調査総合センターなどで確認できます。山林の開発や伐採計画に役立ち、売却時に買い手から求められる場合があります。
5. 森林情報（森林簿、森林計画図）
自治体から交付を受けることができる森林簿は、森林の所在、森林の所有者、森林面積及び樹齢や材積等の森林資源情報を取りまとめた帳簿です。森林計画図は、地域森林計画の対象となる森林を、樹種や所有形態等で区分けした図面です。自治体が保有している山林に関する森林情報は、自治体のホームページからも確認することができます。
山が売れない場合の対処方法
所有している山林が立地条件が良好で、キャンプ場などに利用できる場合、寄付が選択肢になることもありますが、ほとんどの場合、適切な寄付先を見つけることが難しいです。
自治体などに相談しても積極的に対応してくれるところは少なく、問題解決には時間がかかることもあります。
山林の売却や寄付が難しい場合には、次の対処方法が考えられます。
相続土地国庫帰属制度を使う
相続土地国庫帰属制度は、相続などによって不要になった土地を国が引き取る制度です。
一定の要件を満たせば、国が土地を引き取ってくれます。ただし、審査手数料や負担金が必要であり、引き取りの条件も厳しい場合があります。
山林引き取りサービスを使う
山林引き取りサービスは、不動産会社などが提供するサービスで、専門家が不要な不動産を引き取ってくれます。山林以外の地目でも対応可能ですが、一部の農地は引き取ることができない場合もあります。
基本的には審査手数料はかからないサービスですが、引き取り費用は発生します。ただし無料で引き取ってもらえる場合もあります。
詐欺に注意！よくある山林売買のトラブル「原野商法」
山林売買の際によくあるトラブルとして「原野商法」があります。
原野商法とは、1970年代から問題となっている悪質な土地売買の手口です。当時はバブル景気の影響で土地投資が盛んでしたが、その機に乗じて、業者が値上がりが見込めない山林や原野を「将来的に高値で売れる」などと虚偽の説明をして高額で売りつける詐欺が横行しました。
近年はバブル期のような被害は減少していますが、高齢者など知識や経験が少ない人をターゲットにした二次被害が増加しています。
二次被害の例としては、以前購入した山林を高く買い取る、相続した山林を売却すると言って、新たな山林を購入させるなど、言葉巧みに契約を誘導します。
原野商法に遭わないためにも以下の点を押さえておきましょう。
- すぐに契約しない
- 複数の業者を比較する
- 不明な点があれば、専門家に相談する
- 契約書の内容をよく確認する
- 必要書類はきちんと確認する
- 代金は契約後に支払う
原野商法は、巧妙な手口で被害者を騙します。少しでも不安を感じたら、すぐに契約を中止し、専門家に相談しましょう。
山林売買仲介業者の選び方
山林売買は、一般的な不動産売買とは異なり、複雑な手続きを伴います。そのため、信頼できる山林売買仲介業者を選ぶことが重要です。
以下にあげるポイントを元に、業者選びの参考にしてください。
山林売買に精通している
山林に関する専門知識を持っている業者を選びましょう。山林の価値評価や測量、登記などの手続きに精通していることが重要です。
実績が豊富
豊富な経験と実績を持つ業者を選びましょう。過去の取引事例などを参考に、山林売買に精通していることを確認しましょう。
地域密着型
売買予定の山林の近くにある地元の専門業者に依頼するのがおすすめです。地域の市場動向や山林の特性に詳しく、適切なアドバイスを受けられます。
北海道の山林売買はハピネスウッドバンクにおまかせください
ハピネスウッドバンクは、北海道の山林売買に特化した専門業者です。
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山林売買のお問い合わせはこちらから「山を愛し、森を慈しみ、木を育む」環境へのあたたかい眼差しをベースに、未来につながる環境づくりに貢献します。
山林売買の方法
- 専門業者に依頼する方法と自ら買い手を探す方法がある。
- 自ら買い手を探す場合は仲介手数料を節約できるが、リスクもある。
- 不要なトラブル回避のために業者に依頼するのがおすすめ。
山林売買の手続きの流れ
- 山林を売りたい場合と買いたい場合で手続きが異なる。
- 売りたい場合は登記簿謄本や査定依頼などの準備が必要。
- 買いたい場合は山林を探し、現地調査や契約手続きを行う。
山林売買で必要な書類
- 登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、公図、地盤図、森林情報が必要。
山が売れない場合の対処方法
- 相続土地国庫帰属制度や山林引き取りサービスを利用する。
- 原野商法に注意し、不安な場合は契約を中止して専門家に相談する。
