近年、キャンプブームの影響もあり、山林を所有する方の需要も高まっています。
山林を有効活用したいとお考えの方は、セカンドハウスとして住宅やログハウスを建てることを検討している方も多いのではないでしょうか。
しかし、山林を住宅地として利用するには、「地目」という土地の用途を表す区分変更が必要となります。
今回の記事では、地目に関する基礎知識から、山林に家を建てるために必要な地目変更登記について詳しく解説します。
山林の活用方法を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
この記事の目次
地目とは「土地の用途」
土地には、「地目」と呼ばれる、その土地が主にどのような用途に使われているのかを表す名称が定められています。これは、不動産登記法に基づき、法務局で発行される登記事項証明書に記載されています。
ただし、土地の登記記録に記載されている地目は、その土地が登記された際の地目のため、現在の状況とは異なる場合もあることを押さえておきましょう。
地目の種類一覧
地目は全部で以下の23種類あり、建物を建築した後は全て宅地の地目に変更することが不動産登記法で定められています。
| 地目 | 概要 |
|---|---|
| 田 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地 |
| 畑 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 |
| 宅地 | 建物の敷地、および建物の維持もしくは効用を果すために必要な土地 |
| 学校用地 | 校舎、附属施設の敷地及び運動場 |
| 鉄道用地 | 鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地 |
| 塩田 | 海水を引き入れて塩を採取する土地 |
| 鉱泉地 | 鉱泉（温泉を含む）の湧出口およびその維持に必要な土地 |
| 池沼 | かんがい用水でない水の貯留池 |
| 山林 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地 |
| 牧場 | 家畜を放牧する土地 |
| 原野 | 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地 |
| 墓地 | 人の遺体又は遺骨を埋葬する土地 |
| 境内地 | 境内に属する土地であって、宗教法人法の第3条第2号および第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む） |
| 運河用地 | 運河法の第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地 |
| 水道用地 | 専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場又は水道線路に要する土地 |
| 用悪水路 | かんがい用又は悪水はいせつ用の水路 |
| ため池 | 耕地かんがい用の用水貯留池 |
| 堤 | 防水のために築造した堤防 |
| 井溝 | 田畝又は村落の間にある通水路 |
| 保安林 | 森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地 |
| 公衆用道路 | 一般交通の用に供する道路（道路法による道路であるかどうかを問わない） |
| 公園 | 公衆の遊楽のために供する土地 |
| 雑種地 | 以上のいずれにも該当しない土地 |
地目を調べる方法
土地の地目は、法務局で「登記事項証明書」を取得することで確認できます。調べたい土地の地番を調べ、法務局の窓口やオンラインで請求することが可能です。1枚取得するのに以下の方法別の費用が発生します。（※2024年12月時点）
- 書面請求：600円
- オンライン請求・送付：500円
- オンライン請求・窓口交付：480円
参照：法務省 登記手数料
山林に家を建てたい場合は地目変更登記が必要
山林の購入後、あるいはすでに所有している山林の土地に家を建てる際は、土地の地目を「山林」から「宅地」に用途変更する必要があります。
さらに、家を建ててから1カ月以内に地目変更をすることが、法律上義務付けられているため、山林に家を建てたい場合は、その土地を管轄する法務局に、忘れずに地目変更の登記申請書を提出しましょう。
また、宅地になると、山林より土地の評価額が高くなり、固定資産税などの納税額が増えてしまいます。しかし、金融機関からの住宅ローンの担保設定する際は、宅地にしなければ評価額が不足するため、山林のままでは、ほとんどのケースで融資が受けられなくなるでしょう。
地目変更登記を自分で行う方法
地目変更登記は、土地家屋調査士などの専門家にお願いして行うこともできますが、土地の所有者ご自身でも手続きが可能です。個人で申請を行う際の流れについては以下の通りです。
1.土地の登記状況を確認する
法務局で「登記事項証明書」を取得し、土地の登記簿を確認します。
2.地積測量図を取得する
土地の「地積測量図」があれば、登記申請書に必要となる土地の面積を詳細に記入できます。登記事項証明書と同様、法務局にて取得できます。
3.地目変更登記申請書類を作成する
「公図の写し」、「土地の案内図」などの必要書類を準備し、登記申請書を作成します。地目変更を行う際に記入する「土地地目変更登記申請書」は、法務局のホームページからもダウンロード可能です。
4.法務局に申請する
必要書類をそろえて、管轄の法務局に申請します。
5.登記完了証の受領
申請が受理されると、法務局から登記完了証が交付されます。
地目変更登記の手続きにかかる費用の目安
ご自身で地目変更を行う場合には、法務局で取得する登記事項証明書の取得や申請などにあたってかかる実費（数千円程度）のみです。
登記事項証明書の発行手数料は、1筆あたり約600円ですが、地目変更登記自体の登録免許税は0円です。
法務局から離れた場所に住んでいる方は、現在の土地の写真を法務局に提供する際の交通費などが発生することにも注意しましょう。その他、各種書類を紙で出力する必要がある場合には、インク代や紙代、印刷代などもかかります。
山林の活用に迷ったときは「売却」も選択肢にいれよう
山林の購入または所有する理由が、セカンドハウスとしての利用や、キャンプ場としてのレジャー目的など明確である場合は問題ありませんが、相続などにより急に山林を所有することになった場合は、ご自身での山林の活用方法に迷ってしまうことも少なくはありません。
山林は、ただ所有しているだけでは固定資産税や、管理コストにも負担がかかるため、山林の活用に迷ったときは「売却」することも一つの手段として検討の余地があります。
実際に山林を売却することで、以下のようなメリットを得ることができます。
現金化により収入を得られる
山林を売却することで、まとまった収入を得ることができます。山林の価値は、立木の種類や量、場所、アクセスなどによって異なりますが、近年では山林投資も注目されており、高値で売却できる可能性もあります。
相続問題の解決
山林は相続の際に問題になることが多いです。特に、複数の相続人がいる場合、山林をどのように分割するかで揉める可能性も否めません。山林が売却できることで、相続問題の解決へとつながる場合もあります。
管理の手間が省ける
山林は、定期的な管理が必要です。しかし、遠隔地にある山林や、管理する時間がない場合は、管理が難しい場合があります。山林を売却することで、管理にかかる時間と労力の手間を省くことができます。
山林売却をお考えの際はハピネスウッドバンクにご相談ください
現在所有しているだけの山林、または管理しきれていない山林をお持ちの方は、ぜひ一度ハピネスウッドバンクまでご相談ください。
ハピネスウッドバンクは、山林売買に特化した専門業者です。
確かな技術で正確かつスピーディーに「見積、調査、伐採、整備、売買」までを一気通貫で行います。
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山林売買のお問い合わせはこちらから「山を愛し、森を慈しみ、木を育む」環境へのあたたかい眼差しをベースに、未来につながる環境づくりに貢献します。
